2024北京城市更新最佳实践系列①

  2024年9月27日，第三届北京城市更新论坛上表彰了入选2024年北京城市更新最佳实践评选活动的14项最佳实践和24项优秀项目。10月8日起，市住房城乡建设委、市规划自然资源委联合北京发布，陆续推出北京城市更新“最佳实践”系列报道。

  东城区钟鼓楼片区位于中轴线余座平房院落，建筑规模达10.6万平方米。为助力中轴线年起实施片区保护更新，主要任务有文物保护修缮和活化利用、平房院落第五立面整治提升、街巷和公共空间环境整改治理提升、玉河环境提升与水体治理等。一系列的实践聚焦中轴文脉的保护与传承，促进了北京老城整体保护与更新，充分体现了钟鼓楼片区高度融合国家礼仪秩序与市井百姓生活的风貌特色。

  钟鼓楼建筑本体、室内外空间环境、周边围墙得到保护与修缮，钟鼓楼广场铺装、绿化、照明等设施完成整治与提升，中轴线上再现钟鼓楼崭新风貌。宏恩观通过文物腾退和修缮，重新亮出庄严宏伟的三大殿，得以恢复的历史院落格局与宽大的歇山顶、古朴精美的券窗等，重塑出中轴线上的“龙尾之要”。

  500余座平房院落第五立面得到整治提升，拆除违建近0.8万平方米，拆除屋顶私搭乱建并按老城风貌要求做提升。鼓楼东大街、钟楼湾胡同、铃铛胡同等片区内10余条街巷共计约5公里街巷空间品质得到提升，立面修补、路面铺设一新，同时完成架空线入地、多杆合一、市政箱体三化等市政改造，补充完善无障碍设施，营造良好慢行体验。

  玉河北段沿线公共空间景观环境全方面提升，封闭的绿化隔离被打开，座椅、护栏、垃圾桶等设施得到升级替换。水体治理通过底泥原位处理、水下森林构建等多项技术措施，实现了玉河水质从Ⅳ类水到II类水的提升。

  鼓楼一层“时间的故事”主题展通过数字技术实现720°环抱式沉浸体验，开展非遗跨界体验、古建音乐季、二十四节气主题研学等文化交流活动。宏恩观建立中轴线数字馆、宏恩观历史展馆、书店、邮局等文化业态体验和消费新场景。鼓楼东大街姚记炒肝、吴裕泰等老字号也在保护修缮后重焕生机。

  项目一改以往环境整改治理“就工程论工程”的做法，前期由规划自然资源主管部门组织，会同产权主体共同开展了《钟鼓楼街区保护更新综合实施方案》和《北京钟鼓楼周边院落申请式退租及恢复性修建项目保护更新城市设计》研究。详尽的规划研究，为统筹实施片区更新奠定基础。

  其中，“保护更新综合实施方案”作为实施引导性文件，梳理了钟鼓楼片区的综合空间价值，并将机遇空间整理成资源清单，对接街区的问题与需求，建立了街区保护与更新的时间表、路线图、项目库。“保护更新城市设计”为片区风貌保护与更新利用做出指引，赋予街区“钟鼓礼乐，时令烟火”的发展定位，并完成“一院一策”实施导则。

  更新实施充分尊重中轴价值和片区特质，不仅叠合各朝历代地图影像，更立足现状延续街区氛围，避免风貌切断式的简单复古，留住胡同烟火气，实现老城环境整治工作从“单一风貌复制”向“古今呼应融合”转变。

  例如，部分退租后的院落空间在进行设计时维持和延续原有“大车店”空间格局特色，并在后续实施过程中适度运用棋盘心屋顶、砖叠涩硬山收口等工程做法，体现街区特质。又如，宏恩观帝君殿为筒瓦黑活屋面、檐头勾头为寿字纹饰、滴水为双龙纹饰，但走访多家瓦厂后没办法找到相匹配的瓦件。后经多次研讨达成一致，一方面联系瓦厂对补配的勾头、滴水进行定烧；另一方面，用相同尺寸的勾头、滴水先期实施，等来年春季再用烧制好的勾头、滴水完成了替换，既保障工期，又保护文物建筑的原貌。

  在第五立面整治过程中，也明确了针对性策略。例如违建应拆尽拆，恢复传统屋面风貌；破损屋顶、非传统屋面、破损墙面、屋顶平台等建筑本体类，均遵循修旧如旧原则，恢复传统风貌；空调室外机、太阳能热水器、排烟管道等设施类，最大限度改移或消隐；鸽舍、花架等生活类设施优化其样式和材质，融入老城整体氛围。

  东城区建立区级城市更新总指挥部，街道层面建立街区更新分指挥部，统筹有关部门和权利人共同推进各项工作，实现了从“单一主体推进”向“多元统筹联动”转变。

  区级总指挥部建立例会制，更新中遇到的难点堵点问题，可及时通过专题会协同各方共商共议，探索解决路径。例如在片区完成申请式退租后，东城区制定了《东城区平房（院落）保护性修缮和恢复性修建试点项目工作细则（试行）》，在“确定主体、审批流程、手续办理”等方面明确了工作细则，务实推进了平房院落保护与利用。

  街区更新分指挥部统筹安定门、交道口两个街道办事处协同发力。组织涵盖详细规划、遗产保护、建筑规划设计、园林景观、产业策划、市政交通等多领域的专业团队，持续开展技术对接。

  本次环境整改治理工作与文物活化利用、院落退租及修缮统筹结合，通过“统一设计、统一策划、统一运营”的实施策略，构建起多元融合的文化产业集合。

  一方面，利用腾退后的院落空间，补充片区民生短板。片区完成申请式退租后，持续推进21处腾退整院和37处共生院的方案设计与修缮工作。其中，共生院钟楼湾61号在修缮后成立了安定门新联会统战服务工作站——“钟鼓同文会客厅”。小院围绕地区招商引智、政协委员联络、文明实践志愿服务等方向开展统战交流和服务工作。

  另一方面，片区以展现中轴文化的业态为主、辅以旅游、健康、科技的产业高质量发展定位，引入高品质文化创新业态，打造文商旅居融合的新生活场景。例如宏恩观活化利用遵循公益优先原则，实施了智慧空间运营管理、品牌IP体系建设、文化活动策划承办、社群搭建及维护等运营内容和策略，成为中轴线上极具特色的市民文化中心。又如钟鼓楼持续开展运营探索，自主研发“中国时间”系列、拼图盖章卡、纪念章等文创产品，已形成了品牌效应。